개인회생 중 주택담보대출 유지 가능할까? 집 지키는 조건과 별제권의 이해
“가족들과 살고 있는 이 집만큼은 꼭 지키고 싶습니다. 회생을 신청하면 집도 경매로 넘어가나요?”
개인회생 상담 시 가장 많이 듣는 안타까운 질문입니다. 빚은 갚고 싶지만, 삶의 터전인 집을 잃을까 두려워 망설이시는 분들이 많습니다. 결론부터 말씀드리면 “집을 지키는 것은 가능하지만, 일반적인 빚 탕감과는 다른 전략이 필요하다”입니다. 회생 중 주택담보대출이 어떻게 처리되는지 명확히 알려드립니다.
📌 주택 유지 핵심 요약
- 원칙: 주택담보대출은 ‘별제권’이므로 개인회생 변제금과 상관없이 따로 갚아야 합니다.
- 위험: 이자를 연체하면 은행은 회생 절차와 무관하게 경매를 진행할 수 있습니다.
- 조건: [변제금 + 주담대 원리금 + 생활비]를 모두 감당할 소득이 있어야 합니다.
1. ‘별제권’이 무엇인가요? (가장 중요한 개념)
개인회생을 신청하면 대부분의 빚(카드값, 신용대출 등)은 하나로 묶여 탕감 대상이 됩니다. 하지만 담보가 설정된 채권(Mortgage)은 예외입니다. 이를 법률 용어로 ‘별제권(Right of Separate Satisfaction)’이라고 합니다.
쉽게 말해, 은행 입장에서는 “우리는 집을 담보로 잡았으니, 회생 절차 따르지 않고 알아서 집 팔아서 돈 받아가겠다”는 권리가 있다는 뜻입니다. 즉, 회생 인가 결정이 나더라도 주택담보대출 이자를 갚지 못하면 집은 언제든 경매로 넘어갈 수 있습니다.
2. 집을 지키기 위한 현실적인 조건
그렇다면 집을 유지하려면 어떻게 해야 할까요? 답은 간단하지만 가혹합니다. “회생 변제금도 내고, 주담대 이자도 따로 잘 내면” 됩니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 지출 구조 | ① 법원 납부 변제금 ② 은행 납부 주담대 원리금 ③ 최저생계비 |
| 소득 조건 | 위 ①+②+③을 모두 합친 금액보다 내 월 소득이 더 많아야 함 |
| 주의사항 | 주담대 이자는 탕감되지 않음 (100% 상환 원칙) |
따라서 본인의 소득이 넉넉하지 않다면, 무리하게 집을 지키려다 회생 변제금까지 미납되어 회생 폐지 + 주택 경매라는 최악의 상황을 맞이할 수 있습니다. 냉정한 판단이 필요합니다.
3. 서울회생법원의 특례 (희망적인 소식)
최근 서울회생법원과 수원회생법원 등 일부 법원에서는 [주택담보대출 채무재조정 프로그램]을 운영하고 있습니다.
- 내용: 신용회복위원회와 연계하여, 주담대 이자를 갚는 동안 경매를 중지해주고 이자율을 조정해 주는 제도입니다.
- 조건: 1주택 실거주자, 주택 가격 6억 원(법원마다 상이) 이하 등 요건 충족 시 신청 가능.
“내 소득으로 집을 지킬 수 있을까?”
주택담보대출 이자와 변제금, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는지
정확한 월 납입 예상액을 먼저 계산해봐야 합니다.
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